空き家を売る方法｜失敗しない手順と高く売るコツを解説

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空き家を売るにはどうすればいい？初心者向けにわかりやすく解説

相続した実家や使っていない空き家をどうすればいいか悩んでいませんか？

• 管理が大変
• 固定資産税がかかる
• 放置リスクが不安

こうした理由から、空き家の売却を考える人は増えています。

結論から言うと、空き家は「早めに動くこと」が一番重要です。

放置するほど劣化が進み、売却価格も下がりやすくなります。

この記事では、

• 空き家を売る流れ
• 高く売るコツ
• 売れない時の対策
• 注意点

を宅建士目線で初心者向けにわかりやすく解説します。

空き家売却は「現状把握」が最初の一歩

空き家を売る時に最初にやるべきことは、

「今いくらで売れそうか知ること」です。

理由は、

• リフォームが必要か
• そのまま売れるか
• 解体した方がいいか

を判断できるからです。

空き家を売る流れ【3ステップ】

① 空き家の状態を確認する

まず確認したいポイントはここ！

状態次第で売却方法が変わります。

雨漏り

▼ 見る場所

• 天井
• 押し入れ
• 窓周辺
• 屋根裏
• 壁紙

▼ 危険サイン

● 天井のシミ

茶色い跡はかなり危険。

過去 or 現在進行形での雨漏りの可能性があります。

● 壁紙の浮き・剥がれ

湿気で接着が弱くなり、壁紙が浮いてきます。

● カビ臭い

表面では問題ないように見えても、見えない場所で雨漏りしているケースがあります。

● 床がブヨブヨする

歩いてみてぶよぶよする場所があったら、床下腐食の可能性があります。

▼ ここが重要

雨漏りは「直せば終わり」ではありません。

内部木材まで腐ると、屋根・柱・断熱材まで交換になるケースもあります。

シロアリ

▼ 見る場所

• 床下
• 木材
• 水回り周辺
• 玄関

▼ 危険サイン

● 木がスカスカ

ドライバーで軽く押して柔らかいと危険です。中が空洞になっている可能性があります。

● 蟻道（ぎどう）

土のトンネルみたいな線はシロアリの通り道です。

● 羽アリ

春〜初夏に大量発生していたら注意が必要です。

● 床が沈む

床下が被害にあっている可能性があります。

▼ 修繕費目安

• 駆除：10万〜30万
• 構造被害：100万超もあり

シロアリは空き家で一番怖い問題の一つです。

傾き

▼ 超重要

初心者が見落としやすいポイントです。

▼ 確認方法

● ドアが勝手に閉まるのは、家が傾いている可能性ありです。

● 床にビー玉を置いて転がるなら注意。

● 窓が閉まりにくいのは建物が歪んでいる可能性があります。

● 外壁の大きなヒビは地盤沈下の可能性あり。

▼ 注意

傾きは修正費用が非常に高く、場合によっては数百万円かかることもあり、解体しなければならないこともあります。

水回り

▼ 見る場所

• キッチン
• 風呂
• トイレ
• 洗面所

▼ 危険サイン

● 水漏れ跡

配管劣化で水が漏れている可能性があります。

● サビ

長年放置されていると錆びて劣化することがあります。

● 排水の臭い

配管が劣化している可能性があります。

● 古すぎる設備

交換前提で考えましょう。

▼ 費用感

• トイレ交換：10万〜30万
• キッチン：50万〜150万
• 風呂：50万〜150万

水回りはお金がかかります。

境界問題

▼ 地味だけど超重要

地方の空き家でかなり多いです。

▼ 確認ポイント

● 境界杭があるか

境界杭は土地の区切りです。無いと揉めるケースがあります。

● 隣地との越境から隣地に木、ブロック、屋根などがはみ出していないか。

● 古い測量図しかない

再測量が必要なケースがあります。

▼ 注意

境界問題は売却できない原因になることもあります。

■ 宅建士視点で一番重要なのは？

優先順位

① 傾き
② 雨漏り
③ シロアリ
④ 境界
⑤ 水回り

■ なぜか？

水回りは交換で解決できますが、傾き・シロアリ・境界問題は「家そのもの」に関わるからです。

■ 空き家初心者向けアドバイス

見学時はこの4つを持っていくと便利！

• 懐中電灯
• ビー玉
• メジャー
• カメラ（スマホ）

 

写真は後で見返すことができるように大量に撮りましょう。

 

② 相場を調べる

空き家は地域差が大きいため、

• 築年数
• 土地価格
• 周辺需要

で価格が変わります。

③ 売却方法を決める

空き家の売り方は主に3つです。

● そのまま売る

古家付き土地として売却するのが、もっとも一般的な売り方です。

● リフォームして売る

状態が良ければ有効ですが、費用回収できないケースもあります。

● 解体して土地として売る

老朽化が激しい場合は解体して土地として売った方が良い場合もあります。

ただし、解体費用や固定資産税の増加に注意しましょう。

■ 空き家を高く売るコツ

① 放置しない

空き家は時間が経つほど劣化、修繕費増加、資産価値低下が進みます。

「まだ大丈夫」と何もしないで放置するのが一番危険です。

② 複数社に査定依頼する

1社だけだと相場がわかりません。

査定額は会社によって大きく変わるので、数社に査定依頼をするのが良いでしょう。

③ リフォームしすぎない

空き家売却では、「最低限の修繕」が基本です。

高額リフォームは赤字になることもあります。

空き家が売れない理由

よくある原因

• 価格が高すぎる
• 立地が悪い
• 老朽化
• 境界問題

対策

• 価格見直し
• 土地売却
• 買取業者相談

「売れない＝終わり」ではありません。

対策をすることで売れる可能性は高まります。

空き家売却の注意点

① 相続登記が必要

名義変更していない場合、売却できません。

相続した後、現在の持ち主の名義になっているか確認しましょう。

② 契約不適合責任に注意

売却後に問題が見つかると、責任を問われるケースがあります。

わかっている不具合は事前に買主に伝えておかなければなりません。

③ 税金確認

譲渡所得税と固定資産税も確認しておきましょう。

【実例】放置した結果、売れなくなったケース

地方では、数年間放置した結果、雨漏りが発生してシロアリの被害にあい、修繕費が300万円以上

となり、買い手がつかなくなるケースもあります。

【チェックリスト】売却前に確認したいこと

• 名義確認済み
• 雨漏り確認
• 境界確認
• 荷物整理
• 固定資産税確認

事前に確認することでトラブルを回避することができます。

よくある質問（FAQ）

Q. 古い空き家でも売れる？

→ 土地需要があれば可能です。

Q. リフォームした方がいい？

→ 基本は最低限でOK。

Q. 地方の空き家は売れにくい？

→ エリア次第ですが、早めの行動が重要です。

関連記事

空き家売却を考えている方は、こちらも参考になります。

• 「空き家を放置するとどうなる？リスクと罰則」
• 「空き家の初期費用はいくら？」
• 「空き家のリフォーム費用まとめ」

まとめ

空き家売却で重要なのは、「放置せず、早めに動くこと」です。

時間が経つほど家は劣化し、税金や修繕費の負担が増えます。

まずは今の価値を知り、「売却・活用・管理」の選択を考えることが大切です。

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